Beaucoup d’emprunteurs choisissent depuis ces dernières années des taux révisables. Le taux fixe n’est plus le seul produit que proposent les banques en matière de crédit immobilier.

L’attrait du taux révisable est triple :
- A court terme ; le taux est plus bas que le taux fixe pendant les deux premières années au moins,
- Un coût de crédit qui peut se révéler plus avantageux que le taux fixe si le taux n’augmente pas (ce qui est peu réalisable)
- Des sécurités pour minimiser le risque de variation.

Pour minimiser le risque d’augmentation, nous proposons des taux quatre grandes sécurités :
1.Taux plafonné,
2. Période de fixité du taux,
3. Option de passage à taux fixe pendant la durée du prêt,
4. Affectation d’une partie de prêt immobilier à taux révisable.

1. Concernant la première sécurité, le taux révisable CAPE, c'est-à-dire plafonné, ce dernier ne dépassera pas une certaine limite.
En effet, la majorité de nos partenaires proposent des taux cape à + ou – 1 % ou 2%. Pour prendre une exemple de taux à 3.00 %, dans le cadre d’un taux à + ou – 2 %, il ne pourra descendre en dessous de 1 % et ne pourra augmenter au dessus de 5 %.
Le plancher et le plafond de ce taux révisable capé vous donne une sécurité quant à la variation du taux. La conséquence de cette variation peut se faire sur la mensualité (baisse ou augmentation) ou sur la durée qui s’écourtera en cas de baisse ou se rallongera en cas de hausse.

2. la deuxième sécurité réside dans période fixité du taux de départ généralement attractif.
Certains de nos partenaires proposent un taux attractif pendant une certaines période allant de 2 ans à 10 ans et qui, après cette période devient révisable. Le bénéfice est considérable pour ceux qui comptent vendre ou solder le crédit immobilier avant la fin de la période de fixité. Si vous devez vous posez une seule et unique question, c’est bien celle-ci à laquelle il faut répondre car le gain est non seulement important mais en plus assuré !!

3. La possibilité de passage à taux fixe n’est pas négligeable
Concernant cette option, il faudra bien analyser les conditions quant au délai, à sa gratuité, son indice de référence.

4. Vous pouvez affecter une partie de votre prêt à un taux révisable et l’autre partie à taux fixe.
Cette option que nous proposons minimise ainsi fortement le risque d’augmentation et vous ne mettez pas « tous vos œufs dans le même panier ».
Cette option est également gagnante pour ceux qui comptent rembourser une partie de leur prêt par anticipation. Pour cette partie qui sera remboursé à très court terme, il est possible de l’affecter à un taux révisable très bas (même sans cap), car il est certain selon le plan de financement qu’elle sera remboursée très vite.

De façon plus générale, pour ceux qui choisiront le prêt à taux révisable, il faudra analyser les points suivants.
- Indice de variation,
- La marge appliquée par la banque,
- La fréquence de chaque variation,
- Les frais de passage à taux fixe,
- Les répercutions des variations sur votre prêt immobilier.

Le fonctionnement du taux révisable

1. l’indice de variation
Généralement, les banques prennent comme indice de variation l’Euribor 3 mois ou 1 an. Ils prennent également en compte le BTAN (Caisse d’Epargne), leur propre indice de révision (Crédit Mutuel). Quelque soit l’indice pris en compte, il est nécessaire de se renseigner sur l’historique et l’évolution de ces taux depuis les dernières années afin de se faire une idée de leur fluctuation. Certains sont plus stables que d’autres mais plus élevés et d’autre très fluctuant mais parte d’une courbe assez basse tel que l’euribor.

2. La marge appliquée par les banques.
Les banques n’appliquent pas uniquement le taux de l’indice de révision mais ajoute en plus leurs propres marges. Ces marges se situent généralement entre 1.30 et 2.00 % selon le produit proposé. Ainsi, dans l’hypothèse où l’Euribor est de 3.30 % et que la marge de la banque est de 1.70 %, votre taux sera alors de 5.00% (3.30%+ 1.70 %) pour l’année à venir.

3. La fréquence de chaque variation
Généralement les banques appliquent la première révision à partir de la deuxième année dans le cadre d’un taux cape, et dès la première année dans le cadre d’un taux non cape. Comme indiqué précédemment, la première période de variation pourra également être à 3 ans, 5 ans, 7 ans ou 10 ans lorsque cette option est prise.

4. Les frais de passage à taux fixe
Généralement les banques ne proposent pas le passage à taux fixe sur la base de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt. Dans un premier temps il s’agira de vérifier quel est l’indice de référence de passage à taux fixe qui peut être différent de l’indice de référence du taux révisable et dans un deuxième temps de la marge supplémentaire appliquée par la banque à cet indice de référence. En effet, la banque fera l’addition de l’indice de référence et de la marge bancaire pour le nouveau taux fixe du crédit immobilier pour les années restantes.

5. Lors d’une variation du taux d’indice, la variation pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée, soit sur les deux. L’offre de prêt doit l’indiquer très clairement. Si c’est sur la durée, celle-ci pourra donc baisser ou s’allonger selon la variation et idem pour la mensualité.
Parfois, les banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée ne pourront descendre en dessous d’un certain montant ou augmenter au dessus d’un autre montant.
A titre d’exemple, les banques peuvent proposer des taux révisables dont la durée initiale est de 20 ans, mais en cas de hausse de l’indice de variation, le crédit immobilier ne pourra dépasser 25 ans ou se réduire à 15 ans en cas de baisse du même indice (variation de + ou – 5 ans).